大家好!
一，最新拉斯維加斯房產走勢
據拉斯維加斯房產經紀協會（GLVAR)10月8日報導，9月份獨立房市場均價$220,000,與去年同期相比升了8.6%;康斗和排屋均價是$119,000，與去年同期相比升了14.1%。
9月份成交總數是3285套（8月份是3454套）,與8月相比下降了4%，其中短售屋（均價18萬美元）占6.8%，銀行屋（均價17.5萬美元）占7.1%. 今年1月至8月31日，共成交26,225套房子，2014年成交24，965套，與2014年同期相比銷售量增加了5％。 現金買主占26.8%.現金買主每個月都在減少，加上10月3日房產政策的改革，這意味著現金買主的優勢。
現獨立房房源總數13,389套，連續6個月房源穩定；上市的8134套房子未收到報價,占66%。68.4%以上獨立房是在60天內售出。
二，美國地產投資
要理解美國的房市，我們首先要從供求方面來看。先看一下美國住宅市場與房屋貸款市場情況一覽。從美國房市的供給方面來看，美國總共的房屋數量是1.35億。美國的總人口是3.2億 所以美國實際的住房密度大概是每個房屋住2.6個人。這1.35億房屋中，有7400萬個是屋主自用，4300萬個是出租房，剩余1700萬個是空置的房屋。
在出租房的細分市場中，獨棟房屋占1400萬，公寓占2500萬，移動房屋占100萬個。下面對美國房市的需求方面進行分析。美國總共的家庭是1.23億，由于人口增長，產生了越來越多的新的家庭。2014年度新增加了800萬新的家庭。因為購買自住房屋的家庭數量下降，而總體家庭數量增加，可以推斷增加的這800萬家庭基本都是租用房屋的。
投資美國房地產市場，我們必須要了解美國人口的統計分布情況。美國人口平均年齡是38歲，18-34歲這個年齡組(called Millennials), 占總人口中的最大部分，是最重要的一個組別。
這個組別(The Millennials) 的人口有差不多7500萬，比嬰兒潮的7100萬的人口的還要多。大家可以看到美國家庭的增長速度快于人口的增長。結果就是住房密度下降，由每個房屋平均住3.5人下降到2.6人。
7400萬房主中，其中有4800萬房主正在償付貸款，2600萬房主沒有貸款。 不同房價的房子，15-30萬美元之間的房子是最多的，占到總體的40%以上；有2100萬個房子價格低于15萬美金，5080萬個房子價格低于30萬美金，只有180萬個的房子價格高于一百萬美金。或者從另一個角度上來講，美國絕大多數百萬富翁住的房子價格是低于一百萬美金的。
這一次的房市反彈事實是全方位的。之后我們看到美國的勞動力市場恢復也是非常好的。接下來我們看一下當前房市的現狀。為什么我們看好房市？經濟層面支持房屋市場，再加上抵押房的庫存數量在下降。還有呢，最近的利息還是一直處于歷史上的最低價位，即使年末聯儲加息，也不會影響到房價。供需層面依然是很利好房市的。目前的房屋價格已經比最低谷的時候增加了28.4%。
最近的住宅價格升值還是很強的，但是距離峰值還有很多空間。
我們可以看到機構投資人的介入對房市有一些積極的影響，但是影響有限。機構投資者進入的地方，比如菲尼克斯，拉斯維加斯等地，房價將就會上升。但是一些機構投資者還沒有進入的地方，房市價格并沒有增加。即使是拉斯維加斯，在經歷增長之后，價格也趨于平穩，這與當地消費者的支付能力有關。
與房價有關的經濟因素，其中最重要是勞動力市場。這次的住宅價格恢復其中有很重要的原因與經濟基本面有關。經濟壞的時候掉的很快，經濟好的時候，好的也很快。
另外，貸款拖欠率越高 房價掉的越快。影響房子需求的三大要素。有一些統計顯示一個房子的業主如果付不出房子的貸款，一般都是沒有工作或者生病沒有工作是占90%，所以拖欠貸款的原因一般是工作問題。
了解了美國房市的大概情況以后，可以開始根據房屋價值來選擇投資地區。關于價值有不少的量化標準，其中有機構的投資標準。投資購物中心等，喜歡看資本化率（Cap Rate）。還有人喜歡看總收益（Total Return）。
感謝“美國房屋和證券化市場專家沈寅”提供以上資料。
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